עו"ד עידן בועז מרצה למקרקעין, בין היתר מלמד את מסגרת החוקים השונים: חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, חוק המכר, תשכ"ח-1968, חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 וכיו"ב.
המשרד נותן מענה בדיני מקרקעין/נדל"ן בסוגיות באות:
ליווי משפטי במכירת/רכישת נכס (דירה, משרד, שטח וכיו"ב) מאדם פרטי.
ליווי משפטי ברכישת נכס מקבלן לרוכשי דירות מיד ראשונה.
ליווי משפטי בבנייה ו/או הוספת מרפסות בבניין משותף וכיו"ב
הסכמי שכירות/דיירות בלתי מוגנת, שכירות משנה, לרבות תביעת פינוי שוכר או סילוק יד ממקרקעין.
סכסוכי שכנים, השגת גבול וכיו"ב.
ליווי משפטי בבנייה ו/או הוספת מרפסות בבניין משותף וכיו"ב:
ייעוץ ועריכת הסכם בין בעלי הזכויות בדירות למול הקבלן המבצע /באי כוחו.
במסגרת זו בין היתר מתן כיסוי הולם בהסכם- הוצאת היתר, לווי מפקח, בטחונות לביצוע עבודות הקבלן במהלך עבודה ואחריה, לוח זמנים עד הוצאת תעודת גמר ע"י קבלן מבצע.
וכן- מפרט יחידני של דיירים המבקשים "שדרוג" מעבר למפרט הטכני הקבוע (כגון- שינויים ושידרוגים של סוג הריצוף/ סוג ויטרינה/ סוג תריס וכד')
בדיקת התכנות חיוב בהיטל השבחה לעירית ראשון לציון – בלווי התייעצות עם שמאי מוסמך.
לווי מפקח מטעם הדיירים בבדיקת מפרט טכני.
בסמכות איזה ערכאה, ניתן להכירע בסכסוכי שכנים?
סעיף 72 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע בזו הלשון:
(א) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ג ו-59ה עד 59י, לפי סעיף 1א לחוק המקרקעין (החלפת ספק גז המספק גז באמצעות מערכת גז מרכזית), התשנ"א-1991, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, התשמ"ב-1982, יכריע בו המפקח על רישום מקרקעין.
האם יורש/ים זכאי/ם לפטור מתשלום מס במקרקעין במכר נכסי הירושה?
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963
סעיף 4: הורשה איננה מכירה או פעולה באיגוד לענין חוק זה.
סעיף49ב(5): המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה, כלומר מדובר בתנאים מצטברים:
(א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;
(ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
(ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
דירת מגורים מזכה:
סעיף 1 מגדיר מהי דירת מגורים –
"דירת מגורים" – דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה;
סעיף 49 משלים הסעיף לעיל ומגדיר מהי דירת מגורים המזכה את המוכר בבקשה לפטור ממס שבח [פרק חמישי 1: פטור לדירת מגורים מזכה] כדלקמן:
"דירת מגורים מזכה" – דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן:
(1) ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח;
(2) ארבע השנים שקדמו למכירתה;
ואז נשאלת השאלה: ואם הנכס שמתקבל בירושה אינו עונה לקריטריונים לעיל – מה אז?
סעיף 26 (א): שווי הרכישה של זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין, שהגיעה למוכר או לעושה הפעולה בדרך הורשה או בדרך ויתור של אחר על זכותו לרשת אותה הוא כלהלן:
(1) נפטר המוריש לפני כ"ו באדר ב' תשמ"א (1 באפריל 1981) – שוויה ביום פטירת המוריש, ואם נקבע שוויה לצורך מס עזבון – השווי שנקבע כאמור; ובלבד שאם המנהל סבור שהשווי שנקבע לצורך מס עזבון גבוה משוויה של הזכות לפי חוק זה ביום פטירת המוריש, והמוכר או עושה הפעולה לא הוכיחו שהשווי שנקבע לצורך מס עזבון שונה מהשווי שהוצהר עליו בדו"ח שהוגש לפי חוק מס עזבון, התש"ט- 1949, יהא שווי הרכישה של הזכות – שוויה ביום פטירת המוריש;
(2) נפטר המוריש בכ"ו באדר ב' תשמ"א (1 באפריל 1981) או לאחר מכן – השווי שהיה נקבע לפי חוק זה אילו נמכרה בידי המוריש.
לפיכך, בהתאם לאמור לעיל, לאחר שייקבעו:
✔ יום הרכישה
✔ שווי הרכישה
► שלב הבא יהיה לפנות לסעיף 39 לחוק, וממנו לקזז התשלומים ו/או ההוצאות המותרות בניכוי עפ"י החוק.
► שלב לאחריו: סעיף 48א: (א) חבר-בני-אדם יהיה חייב במס על שבח ריאלי, בשיעור הקבוע בסעיף 126(א) לפקודה.
(ב)(1) יחיד יהיה חייב במס על שבח ריאלי כאמור בסעיף 121 לפקודה, בשיעור של עד 25%;
ומכאן יש לפנות לקביעת שיעור/י המס (שבח ריאלי, יתרת השבח הריאלי, סכום האינפלציוני ו/או אחר) לפי הוראות פקודת מס הכנסה [נוסח חדש] בהתאם לאמור לעיל ולבצע החישוב בהתאם לנסיבות היורש/ים.
| הקודם | לרשימה המלאה |
